網紅新津崛起的這些年 新津全部劃入天府新區
網紅新津崛起的這些年
來自公眾號：新港聯行作者：OLNYGAGA
秦滅六國，分天下為三十六郡，蜀郡是其一，新津屬蜀郡。
地理位置上，新津位于成都平原西南方向，據市區28公里，幅員面積330平方公里， 屬于成都遠郊范圍，與崇州、大邑、邛崍、雙流接壤，轄10鎮1鄉1街道，常住人口37 萬。

新津給 我的印象就是被權貴提點的窮酸秀才。
兩年來，從岌岌無名被推上前臺，新津變得好不熱鬧。
2017年3月，成都主城區及近郊納入限購 范圍，大量的購買人群和資金涌向了成都周邊不限購的區域，眉山、簡陽、新津、青白江等三圈層房價跟風漲價，新津則是其中佼佼者。
究其原因有三點，城市區域發展、交通規劃、限購政策。
1成都向南發展，是十多年前就開始的事情。
十多年來，人民南路南延線成為成都最國際化的區域——國際城 南，且還在一路向南，房價順勢漲到兩萬上下，麓湖生態城等高端定位的樓盤除外（更高）。
當城市南向發展到華陽甚至 興隆湖以后。
2017年7月，成都定調的“十字方針”，“東進、南拓、西控、北改、中 優”五大分區范圍劃定。
新津同雙流、天府新區一同劃進“南 拓”范圍。
具《成都產業發展白皮書》 對成都市對南拓區域產業空間布局表述，南拓區域有7個重點產業園區，新津就占據了其中的3個，分別是： 
天府新區南區產業園、四川農業博覽園、梨花 溪文化旅游區。

原來的新津，是一個購房人群“不考慮”的一個偏遠地帶，有五津老城、牧山新城、岷江新城三大組團。
現在，隨岷江新城劃入天府新區，天府新區南區產業園、四川農業博覽園、梨花溪文化 旅游區三大重要產業園打造，新津已經開始承擔成都南部區域中心的主要功能。
三大園區分別以制造業、農業、旅游業三大主題產業打造。
天府新 區南區產業園南拓的產業支點和天 府新區高端制造業承載地，為成都科學城提供技術轉化和創新孵化，預計2020年工業總產值突破1000億元，2025年將突破2000億元 。
四川農業博覽園規劃面積103平方公里，打造“中 國農博小鎮”，規劃布局“農博園區、功能配套區、田園綜合體”三大空間。
計劃到2019年，農博園區基本建成，功能配套區、田園綜合體初步呈現，成功舉辦2019年四川農 業博 覽會。
梨花溪文化旅游區占地54平方公里，利用雙機場區位優勢，以文化休閑旅游、山 水運動旅游、生態度假旅游為核心產業，重點開發和建設“創意經濟”和“綠色經濟”。
三大園區的打造為新津帶來產業紅利、人口紅利，提高地區生產總值，城市南向發展帶來的利好開始突顯，再加上媒體熱捧，新津迅速出現在房企和購房者視野。

另外， “新津撤縣設區” 事件是新津迅速走紅的重要因素。
2017年 9月，新津縣政府通過了“新津撤縣設區”的議題，將報請成都市政府同意撤銷新津縣設 立成都市新津區，并由成都市政府轉報省政府、國務院審批。
如果申請成功，新 津將成為繼雙流縣和郫縣之后，又一個撤縣設區 的縣級城市。

“新津撤縣設區 ”的事 件被 媒體搬出臺面，進行大篇幅報道，并分析撤縣設區的利好，也對撤縣設區后的新津發展作出預測 。
如果真的撤縣設區，新津發展將由全市統籌，可以獲取更多資源， 與成都 及周邊區域協同聯動 發展。
同時，中心城區的人口和功 能往新區轉移，構建產業生態鏈生態 圈。
以溫江為例，2002年溫江撤縣改區后，制約經濟發展的許多障礙得到消除，提升了新設區和中心城市的發展速度。
溫江縣在撤縣改 區的第一年，第二產業增加值比上一年增加了25.8%，極大促進了其工業化進程，GDP增長19%，財政收入增長28%。
不過，按目前的情況來看，泯江新 城劃入天府新區，新津撤縣設區可能稍緩。
總之，撤縣設區和房產稅一樣，“靴子還未落地”，現在具備太多不確定 因素。
2新津通地鐵和交 通規劃帶動新津房價上漲。
正如傳言地鐵18號線規劃到四川 資陽的時候，資陽某盤單價也曾一度飆升破萬。
而新津的地鐵不似資陽地鐵那樣捕風捉影 。
2016年12月，10號線二期新津段正式開工。
在新津范圍內，設花源站、新津站、花橋站、五津站、儒林路站、劉家碾站、新平站7個車站，預計2019年底通車。
建成后，新津將是成都首個開通 地鐵的縣。
更遠期的規 劃有地鐵12號線及地鐵21號線通 往新津，主要 串聯雙流機場和興隆湖區域。

“地鐵一響，黃金萬兩”，地鐵 10號線二期在新津規劃7站1場，7個地鐵站按照不同的功能和風格打造，以最大程度帶動新津的產業發展。
在規劃中，重點站有新津站和 五津站 。
新津站是成都市首批啟動 的13個TOD示范站點之一，屬于片區級站點，打造交通樞紐與旅游集散地相結合的“城市客廳”；五津站是新津縣的示范站點，屬于組團級站點， 打造城市商業商務及公共活動中心。
地鐵10號線二期開通后，將大幅度刺激新津產業發展。
按照目前10號線的運行速度來估算，通車之后從新津縣城乘坐地鐵至雙流機場 約23分鐘，到太平園約35分鐘，新津與成都主城區的時間距離拉近 ，機場往來更便捷。
除了地鐵站以外，新津縣還計劃新建一座集班線客運、出租車、公交車、P+R停車場等交通功能的綜合交通樞紐站，即新津縣綜合樞紐站建設項目。

從新 津縣的規劃圖來看，車站/綜合體周圍還配套了多座學校和商業，包括北大附中新津為明學校、花源幼兒 園、成都職業技術學院（花源校區）等，未來這里將大大方便上學放學的在校生。

此外，新津縣還修建了有 軌電車R1線示范段，不過修建完成后一直未投入使用，根據 官方的說法，現有 軌電車R1線一期（ 3.71公里） 主體 工程已建成，由于線路里程較短，不具備運營條件，暫未考 慮運 營，目前僅作為調試使用。
同時，受 工程建設融資模式影響 ，R1線后繼建設項目將以吸納社會資本參與  方式進行建設，待上述事宜完成后， 有軌電車R1線二期工程、停保基地及相關運營配套設施將逐步建成實施，達到運營的條件。
高鐵方面，目前新津有兩個高鐵站，但無論是 新津站還是新津南站，距離縣城都在8公里開外，兩座車站目前停靠車次也都比較少，新津站有11個車次停靠，新津南站有10個車次停靠，而且首末班車時間都不是特別合適。
未來新津縣將形成三高（第二繞城高速、成雅高速、成樂高速入城段）、五軌（成綿 樂城際鐵路、成昆鐵路 、地鐵10號線、地鐵12號線、地鐵21號線）、七快（ 成 新蒲快速通道、大件路、新科大道、西新大道、新創大道、正公路、天新邛快速路）的交通格局。
新津占據有利 位置，有地鐵、高鐵、有軌電車等軌道交 通加持，加上第二繞城高速、成雅高速等公路 ，各自方式與雙流機場、成都市區、天府國際機場相連，是發展迅速的重要原因。
3伴隨著南拓的發展策略和交通越來越便利，再加上限購影響，新津縣 的地價猛漲，房價也迅速翻倍。 
地價
2016年，恒大一口氣拿下新津9塊地，共422.88 畝，平均樓面地價僅467元/㎡ 。
自此，開啟新津土地市場交易篇 章。
數據顯示，2017年新津平均成交樓面地價為5321元/㎡，在同類區（ 市）縣中 均列前茅。
2017年10月，太行瑞宏以7770元/平米樓面地價拿下新津一宗地塊，創下新津樓面地價新高。
2018年4月19日，金融街成都置業有限公司和四川雅 居樂房地產開發有限公司，分別以6234元/平米、6324元/平米樓面地價競得兩宗地塊。
2018年8月 ，中房拿下新津的一 宗低密地塊，樓面地價為4  800元/平米 。

2 019年3月5日，在“2019新津城市價值推介暨項目集中簽約儀式”上， 新津縣向外界集中推介合計約1673畝的優質土地。 
其中，重點推介的“三城”范圍內，共有9 宗約613畝優質土地，包括五津水韻城擬供應的2宗約170畝 、岷江創新城擬供應 的4宗約208畝、牧山健康城擬供應的3宗約234畝。
20 1 9年3月27日，四川融創基業 房地產開發有限公司以樓面地價581 9.70元/平米成 交，溢價率42.65%，這也是新津最近拍賣的一宗土地。
2018年—2019年新 津土地成交數據，由銳理數據整理。
目前，包括恒大、北大資源、融信、雅居樂、花 樣年、保利、龍湖等在內的20多家知名房企已悉數進駐，以首置首改為主力產品。
此外，領地、新城、金科等房企也通過收購的方式拿地，成功擠進新津。
房價
新 津的房價崛起要從2016年說起。
2016年11月，成都某大型中介代理新津岷江新城一項目，以390 0元/平米的超低起價，在主城區瘋狂推廣，這是為數不多的除別墅外的遠郊項目吸引到了主城 區購房者。
該項目在獲得熱賣的同時，售價也已逐漸攀升到5500元/平米左右。
隨后，2017年3月，隨著 成都近郊區域限購的收緊，更多外溢購買力涌入新津，新津高層住宅一度出現了供不應求的現象，新津房價開始攀升。
數據顯示，新津房價從2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡，漲幅約4697元/㎡。
根據鏈家二手房參考均價，新津房價 在2018年5月登頂，達到11210元/平米，目前二手房均價大約維持在9640元/平米左右。

2018年新津拿地的雅居樂和花樣年已經有產品呈現。
3月28日，雅居樂錦城拿地樓面價6324元/㎡，在售均價約1 2300元/平米（帶裝修）；
4月19日，花樣年看今朝拿地樓面價5250元/㎡，在售均價約13000元/平米（帶裝修）。
另外，3月29日開盤的別墅產品保利荔園天府和悅花園開盤，清水價大概在15000元/平米。

自搖號以來，新津的房價就已經從 五六千成功破萬，成為遠郊中的佼佼者。
甚至，在中簽率方面，也出現過0.74%這樣的低中簽率。
其實，在新津的五 津老城、牧山新城、岷江新城三大組團中。
五津新城板 塊配套相對完善，集中了新津的政務辦公、交通、教育、醫療等配套，但是持續購買力有 限。
牧山新城以別墅項目為主，距離成都較近，可以吸附雙流或其它區域的部分購房者，但整 體入住率偏低，導致周邊配套缺乏。
岷江新 城板塊離興隆湖最近，并 劃入四川天府新區大范圍內，是新津未來產業發展的重點區域。
但是以工業園區為主，周邊配套暫不完善，距離地鐵 10號線較遠，且受航線影響 ，居住體驗不佳。
現在 買新津，就 是買未來 。
進一步是黃昏，退一步 是人生。
5.15新政是新津房地產市場的轉折點。
在限購、限售的作用下，外地購買力、投資客撤離，來自成都主城區的購買力開始回收，新津本地購房者對高房價的承受度有限，新津市場下行，二手房均價持續下跌，新房去化緩慢。
2018年6月—11月，新津19個 項目拿證，共6357套房源。
恒大、龍湖、龍光、領地、新城、隆鑫等項目先后開盤。
價格便宜的剛需房、開盤房源較少的別 墅去化情況尚可，價格在1萬+/㎡的精裝房，報名人 數不 多，去化率最高僅40%。
2018年下半 年，新津迎來了存量的新高峰，按目前的銷售進度，庫存需銷售18個月左右。
總體來說，目前新津房價與成都一些近郊房價相差無幾，但是區域配套相對不足，再加上樓市降溫，購買乏力，處于一個比較尷尬的境地。
如果入手新津房產，需等待新津配套完善，做好長期持有的準備。
PS.文章中數據來自鏈家、銳理數據，所講觀點僅作為參考，不作用于買房及投資建議。
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網紅新津崛起的這些年新津全部劃入天府新區

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