網紅新津崛起的這些年
新津全部劃入天府新區
網紅新津崛起的這些年
來自公眾號:新港聯行作者:OLNYGAGA
秦滅六國,分天下為三十六郡,蜀郡是其一,新津屬蜀郡。
地理位置上,新津位于成都平原西南方向,據市區28公里,幅員面積330平方公里, 屬于成都遠郊范圍,與崇州、大邑、邛崍、雙流接壤,轄10鎮1鄉1街道,常住人口37 萬。
新津給 我的印象就是被權貴提點的窮酸秀才。
兩年來,從岌岌無名被推上前臺,新津變得好不熱鬧。
2017年3月,成都主城區及近郊納入限購 范圍,大量的購買人群和資金涌向了成都周邊不限購的區域,眉山、簡陽、新津、青白江等三圈層房價跟風漲價,新津則是其中佼佼者。
究其原因有三點,城市區域發展、交通規劃、限購政策。
1成都向南發展,是十多年前就開始的事情。
十多年來,人民南路南延線成為成都最國際化的區域——國際城 南,且還在一路向南,房價順勢漲到兩萬上下,麓湖生態城等高端定位的樓盤除外(更高)。
當城市南向發展到華陽甚至 興隆湖以后。
2017年7月,成都定調的“十字方針”,“東進、南拓、西控、北改、中 優”五大分區范圍劃定。
新津同雙流、天府新區一同劃進“南 拓”范圍。
具《成都產業發展白皮書》 對成都市對南拓區域產業空間布局表述,南拓區域有7個重點產業園區,新津就占據了其中的3個,分別是:
天府新區南區產業園、四川農業博覽園、梨花 溪文化旅游區。
原來的新津,是一個購房人群“不考慮”的一個偏遠地帶,有五津老城、牧山新城、岷江新城三大組團。
現在,隨岷江新城劃入天府新區,天府新區南區產業園、四川農業博覽園、梨花溪文化 旅游區三大重要產業園打造,新津已經開始承擔成都南部區域中心的主要功能。
三大園區分別以制造業、農業、旅游業三大主題產業打造。
天府新 區南區產業園南拓的產業支點和天 府新區高端制造業承載地,為成都科學城提供技術轉化和創新孵化,預計2020年工業總產值突破1000億元,2025年將突破2000億元 。
四川農業博覽園規劃面積103平方公里,打造“中 國農博小鎮”,規劃布局“農博園區、功能配套區、田園綜合體”三大空間。
計劃到2019年,農博園區基本建成,功能配套區、田園綜合體初步呈現,成功舉辦2019年四川農 業博 覽會。
梨花溪文化旅游區占地54平方公里,利用雙機場區位優勢,以文化休閑旅游、山 水運動旅游、生態度假旅游為核心產業,重點開發和建設“創意經濟”和“綠色經濟”。
三大園區的打造為新津帶來產業紅利、人口紅利,提高地區生產總值,城市南向發展帶來的利好開始突顯,再加上媒體熱捧,新津迅速出現在房企和購房者視野。
另外, “新津撤縣設區” 事件是新津迅速走紅的重要因素。
2017年 9月,新津縣政府通過了“新津撤縣設區”的議題,將報請成都市政府同意撤銷新津縣設 立成都市新津區,并由成都市政府轉報省政府、國務院審批。
如果申請成功,新 津將成為繼雙流縣和郫縣之后,又一個撤縣設區 的縣級城市。
“新津撤縣設區 ”的事 件被 媒體搬出臺面,進行大篇幅報道,并分析撤縣設區的利好,也對撤縣設區后的新津發展作出預測 。
如果真的撤縣設區,新津發展將由全市統籌,可以獲取更多資源, 與成都 及周邊區域協同聯動 發展。
同時,中心城區的人口和功 能往新區轉移,構建產業生態鏈生態 圈。
以溫江為例,2002年溫江撤縣改區后,制約經濟發展的許多障礙得到消除,提升了新設區和中心城市的發展速度。
溫江縣在撤縣改 區的第一年,第二產業增加值比上一年增加了25.8%,極大促進了其工業化進程,GDP增長19%,財政收入增長28%。
不過,按目前的情況來看,泯江新 城劃入天府新區,新津撤縣設區可能稍緩。
總之,撤縣設區和房產稅一樣,“靴子還未落地”,現在具備太多不確定 因素。
2新津通地鐵和交 通規劃帶動新津房價上漲。
正如傳言地鐵18號線規劃到四川 資陽的時候,資陽某盤單價也曾一度飆升破萬。
而新津的地鐵不似資陽地鐵那樣捕風捉影 。
2016年12月,10號線二期新津段正式開工。
在新津范圍內,設花源站、新津站、花橋站、五津站、儒林路站、劉家碾站、新平站7個車站,預計2019年底通車。
建成后,新津將是成都首個開通 地鐵的縣。
更遠期的規 劃有地鐵12號線及地鐵21號線通 往新津,主要 串聯雙流機場和興隆湖區域。
“地鐵一響,黃金萬兩”,地鐵 10號線二期在新津規劃7站1場,7個地鐵站按照不同的功能和風格打造,以最大程度帶動新津的產業發展。
在規劃中,重點站有新津站和 五津站 。
新津站是成都市首批啟動 的13個TOD示范站點之一,屬于片區級站點,打造交通樞紐與旅游集散地相結合的“城市客廳”;五津站是新津縣的示范站點,屬于組團級站點, 打造城市商業商務及公共活動中心。
地鐵10號線二期開通后,將大幅度刺激新津產業發展。
按照目前10號線的運行速度來估算,通車之后從新津縣城乘坐地鐵至雙流機場 約23分鐘,到太平園約35分鐘,新津與成都主城區的時間距離拉近 ,機場往來更便捷。
除了地鐵站以外,新津縣還計劃新建一座集班線客運、出租車、公交車、P+R停車場等交通功能的綜合交通樞紐站,即新津縣綜合樞紐站建設項目。
從新 津縣的規劃圖來看,車站/綜合體周圍還配套了多座學校和商業,包括北大附中新津為明學校、花源幼兒 園、成都職業技術學院(花源校區)等,未來這里將大大方便上學放學的在校生。
此外,新津縣還修建了有 軌電車R1線示范段,不過修建完成后一直未投入使用,根據 官方的說法,現有 軌電車R1線一期( 3.71公里) 主體 工程已建成,由于線路里程較短,不具備運營條件,暫未考 慮運 營,目前僅作為調試使用。
同時,受 工程建設融資模式影響 ,R1線后繼建設項目將以吸納社會資本參與 方式進行建設,待上述事宜完成后, 有軌電車R1線二期工程、停保基地及相關運營配套設施將逐步建成實施,達到運營的條件。
高鐵方面,目前新津有兩個高鐵站,但無論是 新津站還是新津南站,距離縣城都在8公里開外,兩座車站目前停靠車次也都比較少,新津站有11個車次停靠,新津南站有10個車次停靠,而且首末班車時間都不是特別合適。
未來新津縣將形成三高(第二繞城高速、成雅高速、成樂高速入城段)、五軌(成綿 樂城際鐵路、成昆鐵路 、地鐵10號線、地鐵12號線、地鐵21號線)、七快( 成 新蒲快速通道、大件路、新科大道、西新大道、新創大道、正公路、天新邛快速路)的交通格局。
新津占據有利 位置,有地鐵、高鐵、有軌電車等軌道交 通加持,加上第二繞城高速、成雅高速等公路 ,各自方式與雙流機場、成都市區、天府國際機場相連,是發展迅速的重要原因。
3伴隨著南拓的發展策略和交通越來越便利,再加上限購影響,新津縣 的地價猛漲,房價也迅速翻倍。
地價
2016年,恒大一口氣拿下新津9塊地,共422.88 畝,平均樓面地價僅467元/㎡ 。
自此,開啟新津土地市場交易篇 章。
數據顯示,2017年新津平均成交樓面地價為5321元/㎡,在同類區( 市)縣中 均列前茅。
2017年10月,太行瑞宏以7770元/平米樓面地價拿下新津一宗地塊,創下新津樓面地價新高。
2018年4月19日,金融街成都置業有限公司和四川雅 居樂房地產開發有限公司,分別以6234元/平米、6324元/平米樓面地價競得兩宗地塊。
2018年8月 ,中房拿下新津的一 宗低密地塊,樓面地價為4 800元/平米 。
2 019年3月5日,在“2019新津城市價值推介暨項目集中簽約儀式”上, 新津縣向外界集中推介合計約1673畝的優質土地。
其中,重點推介的“三城”范圍內,共有9 宗約613畝優質土地,包括五津水韻城擬供應的2宗約170畝 、岷江創新城擬供應 的4宗約208畝、牧山健康城擬供應的3宗約234畝。
20 1 9年3月27日,四川融創基業 房地產開發有限公司以樓面地價581 9.70元/平米成 交,溢價率42.65%,這也是新津最近拍賣的一宗土地。
2018年—2019年新 津土地成交數據,由銳理數據整理。
目前,包括恒大、北大資源、融信、雅居樂、花 樣年、保利、龍湖等在內的20多家知名房企已悉數進駐,以首置首改為主力產品。
此外,領地、新城、金科等房企也通過收購的方式拿地,成功擠進新津。
房價
新 津的房價崛起要從2016年說起。
2016年11月,成都某大型中介代理新津岷江新城一項目,以390 0元/平米的超低起價,在主城區瘋狂推廣,這是為數不多的除別墅外的遠郊項目吸引到了主城 區購房者。
該項目在獲得熱賣的同時,售價也已逐漸攀升到5500元/平米左右。
隨后,2017年3月,隨著 成都近郊區域限購的收緊,更多外溢購買力涌入新津,新津高層住宅一度出現了供不應求的現象,新津房價開始攀升。
數據顯示,新津房價從2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡,漲幅約4697元/㎡。
根據鏈家二手房參考均價,新津房價 在2018年5月登頂,達到11210元/平米,目前二手房均價大約維持在9640元/平米左右。
2018年新津拿地的雅居樂和花樣年已經有產品呈現。
3月28日,雅居樂錦城拿地樓面價6324元/㎡,在售均價約1 2300元/平米(帶裝修);
4月19日,花樣年看今朝拿地樓面價5250元/㎡,在售均價約13000元/平米(帶裝修)。
另外,3月29日開盤的別墅產品保利荔園天府和悅花園開盤,清水價大概在15000元/平米。
自搖號以來,新津的房價就已經從 五六千成功破萬,成為遠郊中的佼佼者。
甚至,在中簽率方面,也出現過0.74%這樣的低中簽率。
其實,在新津的五 津老城、牧山新城、岷江新城三大組團中。
五津新城板 塊配套相對完善,集中了新津的政務辦公、交通、教育、醫療等配套,但是持續購買力有 限。
牧山新城以別墅項目為主,距離成都較近,可以吸附雙流或其它區域的部分購房者,但整 體入住率偏低,導致周邊配套缺乏。
岷江新 城板塊離興隆湖最近,并 劃入四川天府新區大范圍內,是新津未來產業發展的重點區域。
但是以工業園區為主,周邊配套暫不完善,距離地鐵 10號線較遠,且受航線影響 ,居住體驗不佳。
現在 買新津,就 是買未來 。
進一步是黃昏,退一步 是人生。
5.15新政是新津房地產市場的轉折點。
在限購、限售的作用下,外地購買力、投資客撤離,來自成都主城區的購買力開始回收,新津本地購房者對高房價的承受度有限,新津市場下行,二手房均價持續下跌,新房去化緩慢。
2018年6月—11月,新津19個 項目拿證,共6357套房源。
恒大、龍湖、龍光、領地、新城、隆鑫等項目先后開盤。
價格便宜的剛需房、開盤房源較少的別 墅去化情況尚可,價格在1萬+/㎡的精裝房,報名人 數不 多,去化率最高僅40%。
2018年下半 年,新津迎來了存量的新高峰,按目前的銷售進度,庫存需銷售18個月左右。
總體來說,目前新津房價與成都一些近郊房價相差無幾,但是區域配套相對不足,再加上樓市降溫,購買乏力,處于一個比較尷尬的境地。
如果入手新津房產,需等待新津配套完善,做好長期持有的準備。
PS.文章中數據來自鏈家、銳理數據,所講觀點僅作為參考,不作用于買房及投資建議。
END昆明國旅,
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網紅新津崛起的這些年新津全部劃入天府新區
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