剛需,我為什么勸你買津南不買東麗? 為什么津南區發展最差
說起天津的剛需區域，津南和東麗必定榜上有名，原因很簡單，便宜。
對于剛需來說，沒有什么比房價低更有吸引力了。
如果這個區域規劃好，有配套，大房企開發，就可以高呼“偶買噶，買它！”了。
對比東麗和津南，發展程度不一樣，區域配套不一樣，規劃建設也不一樣，大概只有房價差不多，基本都在在15000元/平米上下，那么，剛需們應該如何選擇買房區域？
01大配套很重要！
區域發展牛不牛，看有沒有城市級大配套就知道了
今年東麗區關于大配套的熱點事件就是東麗萬達廣場落地的“實錘”。
在今年7月18日，萬達已總價4.15億元摘得津麗（掛）2019—08號商業地塊，要求建設不小于10.5萬㎡（含地下）的集中式購物中心。

11月13日，天津規劃局公布《天津市東麗區先鋒路萬達廣場項目建筑設計方案總平面圖》，正式確定萬達廣場落地東麗區。
盡管東麗迎來萬達廣場，但是商業不可能利好整個區域，從位置上，萬達商業直接利好的板塊是新立鎮板塊。
現在，先讓我們把先目光聚焦津南區。
津南重大配套事件是國家會展中心的開工建設。
國家會展中心（天津）位于津南區海河中游南岸，東至規劃國展路，南至天津大道，西至寧靜高速公路，北至規劃海河南道，規劃占地134萬平方米，計劃總投資175億元。
首先，國家會展中心作為國家級的配套，是津南政府重點關注的項目，一旦建成，將會成為北方第一個國家級會展中心，是京津冀協同發展的重要載體，能夠創造大量就業、創業的就會，優化區域發展環境的同時帶動區域的經濟發展。

今年3月29日，國家會展中心（天津）項目開工動員會在津南區舉行，標志著國家會展中心（天津）項目一期正式開工，預計2021年完成一期場館及綜合配套區建設。
國家會展中心輻射津南區的咸水沽和海教園兩大板塊，同時，這兩個板塊也是區域內的熱門板塊。
從配套的級別來說，顯然是津南的國家會展中心對區域的利好程度更大。
02板塊PK
板塊是區域的組成部分，這就像全班同學學習都好，那么班級平均分就很高。
在東麗，剛需板塊有四個，華明鎮、東麗湖和新崛起的軍糧城、新立鎮板塊。
而津南區的剛需板塊就很多了，有咸水沽、小站板塊、北閘口、葛沽板塊。
從上述配套利好的角度出發，我們這次對比的是東麗的新立鎮和津南的咸水沽板塊。
為什么選擇這兩個板塊呢？
首先，東麗新立鎮作為區域內強勢崛起的板塊，地鐵、房源、配套、商業都不缺，熱度很高，發展前景也比較大，置業保值性相對其他區域更強，而華明鎮、東麗湖雖然價格上占據優勢，但是配套卻有待成熟，除非有“定向”需求的自住者，否則很多買房人其實對這兩個板塊并不買賬。
其次，津南除了海教園和辛莊這兩個板塊的房價稍高，其他區域都算得上剛需板塊，選擇咸水沽是因為這里跟東麗的新立鎮板塊一樣，有強大的規劃和配套，作為津南的老牌商業中心，咸水沽的競爭力比其他區域更勝一籌。
接下來我們從四個方面出發對兩個板塊進行對比：
（1）房源
（2）教育
（3）出行
經過對比，明顯可以看出咸水沽的房源量更多，重要的是價格相對更低。
新立鎮的房價均價超過2萬/平米，跟板塊所占據的地理位置有關，因為距離市區更近，而且有地鐵通行，板塊價值在樓市上已經兌現；咸水沽板塊有地鐵1號線東延線的咸水沽北站，雖然目前還未同行至此，但是地鐵在加緊建設，而板塊內多條主路環繞，駕車出行方便。
從教育配套上看，顯然也是咸水沽的資源更多，優質教育資源比如實驗小學可以給區域的買房人提供一步到位的置業機會，否則，將來進行學區房置換是一件很痛苦的事情。
綜合來看，咸水沽的性價比更高，資源配置和完善度更好。
03地鐵
之所以把地鐵單獨拿出來說，因為地鐵對生活、出行、房價等各方面影響都太大了。
我們從整個區域的發展來看，東麗區現在已經通車的地鐵有2號線、6號線、9號線，規劃的地鐵有4號線、10號線和11號線，還有Z1線。
2號線的終點站是濱海國際機場，對空港經濟區的利好比例較大，周邊的華明鎮板塊想要去坐地鐵還得打車或者開車。
6號線主要惠及的是金鐘街板塊，板塊內新盤中建錦繡麗城小高層在售，均價18500元/㎡，在售戶型95㎡、110㎡、120㎡。
9號線主要利好的是新立板塊、軍糧城板塊，其中軍糧城板塊的新城悅雋公元小高層在售，在售戶型為94—127㎡三室，,均價11000—13000元/㎡。
東麗建設中地鐵有4號線、10號線，地鐵11號線一期也即將啟動建設工作。
4號線經過東麗的津濱大道板塊，和10號線在張貴莊實現換乘，利好張貴莊板塊。

△地鐵4號線線路圖
地鐵11號線在東麗設9個站點，和10號線、4號線可在張貴莊換乘。
未來張貴莊三條地鐵交匯，交通四通八達，遺憾的是現在板塊內缺乏新房供應。
地鐵C1線目前還在前期論證階段，根據市政府批復的《天津市軌道交通線網規劃（2012—2020年）》，中心城區至東麗湖地區規劃有地鐵C1線，該線起自地鐵2號線空港經濟區站，途經空港經濟區地區、華明鎮地區、東麗湖地區和未來科技城地區等重點地區。
接下來我們看一下津南區。
據悉，津南區內的地鐵1號線東延線高莊子、北洋村、國展路、東沽路等4座車站在2019年12月28日開通運營，同時202路、212路西線、214路、224路、226路西線、226路東線等6條接駁公交線路同步開通，給區域提供更便捷的出行方式。

△地鐵1號線東延線線路圖
地鐵6號線延長線的路線圖工程的路線是從梅林路站到咸水沽西站，這一段都是位于津南區的境內（起點接近河西區）。
6號線延長的工程全長是14.34公里，共有9座車站：依次為淥水道站、雙港站、景荷道站、景荔道站、天津大學北洋園校區站、海河教育園區站、南開大學津南校區站、慧南路站、咸水沽西站，預計2022年通車。

△地鐵6號線延長線圖
天津地鐵8號線起點為西青區張家窩鎮，終點為津南區咸水沽鎮。
據悉，8號線一期工程建設年限為2020年~2024年，計劃于2024年底建成通車。
8號線一期工程線路全長18.54公里，共設17座地下站，線路建成后與6號線工程（淥水道站~咸水沽西站）貫通運營。
同時，全線設有9座換乘站，其中2座三線換乘站，與市區內幾乎所有地鐵線路形成換乘。
上述1號線東延線、6號線延長線和8號線都是聯通津南與天津中心城區的軌道線路，那么，Z1線就是聯通津南與濱海新區、靜海區的重交通渠道。
Z1線經過子牙產業園、團泊新城、張家窩高鐵站、文化中心、海河教育園區、津南新城、葛沽等區域，預計2020年通車，目前正在規劃中。

△地鐵Z1線線路圖（圖片來源與網絡）
從地鐵上看，津南區咸水沽板塊的地鐵利好正在逐步顯示其價值，而東麗區的新立板塊雖然已有輕軌9號線通行，但是其價值也已經在樓市中兌換，房價高了不少。
以上，如果你是純剛需，又沒有置業的地域要求，其實小編更建議買津南。

剛需,我為什么勸你買津南不買東麗?為什么津南區發展最差

(所屬部門：昆明國旅旅行社客服部)

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